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Tratar con inquilinos problemáticos es más fácil
9 de mayo de 2016
Los inquilinos con problemas son la peor pesadilla de un administrador de propiedades. Si ha trabajado en el espacio de administración de propiedades durante más de diez años, es probable que ya haya encontrado al menos algunos inquilinos que caen en estas categorías de problemas: el quejumbroso habitual que nunca tiene motivos para quejarse, la regla -quebrantador que realiza alguna actividad ilegal fuera de la propiedad, el pagador tardío que nunca paga el alquiler a tiempo, el no pagador que se niega a pagar el alquiler y, lo peor, el destructor que destroza su propiedad sin pensarlo dos veces .
Si bien la evaluación rigurosa de los inquilinos a veces puede ayudarlo a eliminar posibles alborotadores, algunos aún logran avanzar. Como administrador de la propiedad, debe tener uno o dos trucos bajo la manga para tratar con esas personas antes de que le dificulten la vida, al propietario y a los demás inquilinos.
Inquilinos que llegan tarde pagando el alquiler
Pagan el alquiler todos los meses, pero después de la fecha de vencimiento. Si hablas con ellos, lo más probable es que tengan una razón u otra por la que no pudieron hacer el alquiler a tiempo. Pero los pagos atrasados, aunque son inconvenientes, también pueden poner a sus arrendadores en una posición económicamente difícil. Entonces, ¿cuál es la mejor manera de manejar los pagos tardíos?
Si los inquilinos no son delincuentes habituales y usted tiene una buena relación laboral con ellos, de lo contrario, su primer paso debe ser enviar un aviso de alquiler atrasado recordándoles que el pago se debe. Si fue un error honesto, limpiarán su acto y le enviarán la renta de inmediato. Si no ve signos de que eso suceda, llámelos e intente averiguar qué está sucediendo.
Si sus inquilinos han hecho habituales los pagos atrasados, entonces debe comenzar a tomar medidas más estrictas. Pero tenga cuidado de no llamarlos repetidamente porque pueden cambiar las tornas y acusarlo de acoso. La próxima vez que pierdan la fecha de vencimiento, envíeles un aviso de pago o de baja, que les dará de tres a 14 días (según las leyes locales) para pagar el alquiler o mudarse.
Si la administración proactiva de la propiedad es más su estilo, intente prevenir tales situaciones enviando correos electrónicos de recordatorio antes de la fecha de vencimiento o estableciendo incentivos para realizar pagos de alquiler a tiempo durante un período fijo de tiempo.
Inquilinos que aman romper las reglas
La mayoría de los inquilinos son ciudadanos decentes y respetuosos de la ley. Sin embargo, siempre hay algunas manzanas podridas. Si tiene un inquilino que se ha convertido en una molestia habitual para sus vecinos o está violando los términos del contrato de alquiler descaradamente, debe tomar medidas de inmediato.
Como primer paso, hable con el cliente y descubra su versión de la historia. Explíqueles la situación y pídales que se adhieran a los términos del contrato de arrendamiento sin falta. Recuerde mantener la calma y no confrontar. Mostrar hostilidad o lanzar acusaciones solo agravará la situación. Si el problema persiste y no ve signos de que la situación mejore, es posible que deba enviar una cura o dejar de avisar.
Si el problema es más grave y sospecha que los inquilinos están usando la propiedad para algún tipo de actividad peligrosa o criminal, es posible que deba comunicarse con las autoridades para garantizar la seguridad de su propiedad y la de sus otros inquilinos.
Inquilinos que dañan la propiedad
Si bien la mayoría de los inquilinos se esfuerzan por cuidar la casa / apartamento como si fueran propios, hay otros que intencionalmente dañan la propiedad o dejan un desastre terrible por despecho o descuido puro. Por supuesto, también tiene los «remodeladores» que cambian el piso, pintan las paredes de un nuevo color y reemplazan los accesorios sin su permiso.
Si bien no puede esperar que el inquilino pague por el desgaste normal de la propiedad, en la mayoría de los estados, puede pedirle que pague por los daños causados por sus actividades. Si el inquilino acepta pagar las reparaciones, puede enviarle la factura directamente o agregar los cargos a su alquiler. En el peor de los casos, un inventario detallado en el momento de la mudanza, la documentación adecuada del estado de la propiedad y las fotos o videos con sello de tiempo pueden ayudarlo a reclamar los daños del depósito de seguridad.
Las inspecciones periódicas de viviendas son la mejor manera de mantenerse informado sobre el estado de la propiedad. Además, asegúrese de que su inquilino se inscriba en el seguro para inquilinos, lo que ayudará a cubrir la mayoría de los daños causados por negligencia.
Inquilinos que son llorones crónicos
Como administrador de la propiedad, es su responsabilidad mantener felices a sus inquilinos y brindarles un servicio al cliente de primer nivel en todo momento. Pero, ¿qué pasa si tiene un inquilino que se queja crónicamente y nunca está contento sin importar lo que haga?
Un buen administrador de la propiedad trata de resolver cada queja de inquilino, ya sea grande o pequeña, incluso si ese inquilino en particular se ha acostumbrado a presentar una orden de trabajo todas las semanas. Puede ser que su inquilino se sienta ignorado o no esté satisfecho con algunos aspectos particulares de la propiedad o el arrendamiento. O cometió el error de establecer expectativas poco realistas al principio, lo que está causando insatisfacción ahora.
La mayoría de las veces, la comunicación oportuna y efectiva puede resolver la mayoría de los problemas. Las acciones pequeñas pero esenciales, como mantener actualizados a los inquilinos sobre el estado de su orden de trabajo y hacer un seguimiento con ellos más adelante para averiguar si están satisfechos con el resultado, los harán sentir que son miembros valiosos de la comunidad.
Algunas personas, sin embargo, son quejas crónicas de por vida. Si nada funciona, es posible que deba considerar permitir que el inquilino con problemas se mude a un departamento diferente o se mude sin ninguna sanción. En el mundo digital en el que vivimos hoy, es mejor perder a un inquilino que arriesgarse a mantener a un infeliz que no lo pensaría dos veces antes de desahogar su insatisfacción en Internet, válido o no.
Kurt Jacobson es un entusiasta del snowboard con experiencia en bienes raíces. Después de haberse mudado 11 veces en los últimos nueve años, prospera en ayudar a otros a aprender de sus experiencias. Cuando no está destrozando la montaña, escribe sobre todo lo relacionado con el alquiler para el sitio web y se desempeña como líder de pensamiento en la industria de bienes raíces.
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